附帶基礎設施功能的項目綜合開發(fā)，需要深入挖掘項目區(qū)域特點，重點研究產(chǎn)業(yè)布局、人口情況等，通過引入經(jīng)營性項目來平衡項目現(xiàn)金流，以此來規(guī)劃契合項目功能及符合區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的業(yè)態(tài)布局。同時對于具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營性項目，應創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，增強項目的可融資性。本文以某綜合地塊開發(fā)項目為例，探討其業(yè)態(tài)規(guī)劃思路及投融資方案設想。
本項目為溫州市某交通樞紐綜合體工程，用地性質(zhì)為交通用地，兼容商務金融用地。本項目旨在通過交通場站聯(lián)動城鄉(xiāng)交通運輸，改善區(qū)域交通運輸環(huán)境。
一、業(yè)態(tài)規(guī)劃
業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個項目整體性的、具有戰(zhàn)略意義上的商業(yè)組合，能綜合反映該項目的整體定位及特色。合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項目招商運營提供方向性的指導，形成可落地的招商計劃，加快項目招商節(jié)奏；同時也能在項目的營運過程提升項目盈利水平的實現(xiàn)效率，更能通過整體的效應擴大項目的影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加項目的內(nèi)在價值，提升市場競爭力，為項目的持續(xù)發(fā)展奠定基礎。
本項目主體功能為交通場站，在此基礎上規(guī)劃合理的業(yè)態(tài)與之協(xié)調(diào)發(fā)展，一方面可以提升土地資源的使用效率，另一方面通過規(guī)劃經(jīng)營性項目業(yè)態(tài)，以經(jīng)營性現(xiàn)金流達到項目自平衡，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
1.區(qū)域特點
通過區(qū)域現(xiàn)狀挖掘區(qū)域特征，結(jié)合區(qū)域特征思考契合項目功能的業(yè)態(tài)布局。本項目處于溫州大健康產(chǎn)業(yè)集聚地，靠近大學城區(qū)域，產(chǎn)業(yè)與高?？蒲袡C構(gòu)相互促進，形成良好的產(chǎn)學研一體化氛圍。依托大健康產(chǎn)業(yè)開發(fā)康養(yǎng)地產(chǎn)，疊加現(xiàn)狀居住小區(qū)，區(qū)域內(nèi)居住氛圍濃厚。同時大學城區(qū)域潛在消費力及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人群需要通過相應業(yè)態(tài)開發(fā)來激活。
1、大健康產(chǎn)業(yè)規(guī)劃站位高且已形成特色優(yōu)勢，區(qū)域科研機構(gòu)、高等院校、醫(yī)養(yǎng)機構(gòu)等產(chǎn)業(yè)資源豐富，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新及落地能力強。大健康產(chǎn)業(yè)是全市重點培育發(fā)展的五大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，已形成“一核三帶九板塊”的生命健康產(chǎn)業(yè)整體空間布局。區(qū)域內(nèi)醫(yī)學院校、院士團隊領(lǐng)銜的知名高校研究院等提升了大健康產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新能力，生命健康小鎮(zhèn)、中國基因藥谷等提供了科技成果從“實驗室”走向“生產(chǎn)線”的產(chǎn)業(yè)落地載體。
2、溫州大學城是發(fā)展相對成熟區(qū)域，人流量大，是需要挖掘的潛在價值點。大學城所在的高教園區(qū)內(nèi)高校在校學生總數(shù)55725人，其中研究生3073人，包含溫州醫(yī)科大學、溫州商學院等5所高等院校。大學城區(qū)域內(nèi)各項商業(yè)配套均比較完善，發(fā)展較為成熟。本項目距大學城區(qū)域僅3公里左右。大學會群體不僅是穩(wěn)定的消費群體，還是潛在的創(chuàng)業(yè)人群。
3、現(xiàn)狀安置小區(qū)初具居住氛圍，可通過醫(yī)養(yǎng)、養(yǎng)老地產(chǎn)打造銀發(fā)經(jīng)濟增長點。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)有7個現(xiàn)狀安置小區(qū)、3個新開發(fā)小區(qū)、1處商業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，總戶數(shù)達5600多戶，居住氛圍濃厚。
2.業(yè)態(tài)布局
通過分析區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)特征及人口情況，結(jié)合現(xiàn)實需求情況，本項目除滿足交通場站功能外，還以商業(yè)綜合體、物流總部經(jīng)濟及雙創(chuàng)中心、人才公寓及酒店等多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)相配套。
① 商業(yè)綜合體：本項目所輻射的三個街道常住總?cè)丝谶_18.3萬人，同時可利用樞紐未來大量客流的優(yōu)勢條件，具備穩(wěn)定客流。片區(qū)內(nèi)主要以萬象城為中心的南湖商圈及溫州大學城為中心的高教園商圈為主，其中萬象城距離本項目4公里左右，溫州大學城距本項目3公里左右，各商圈較為割裂，聯(lián)動性不總，商業(yè)總體能級不高。本項目通過規(guī)劃商業(yè)綜合體，一方面可補充片區(qū)內(nèi)人群的購物娛樂等生活需求，另一方面可聯(lián)動區(qū)域內(nèi)商圈，提升區(qū)域商業(yè)能級，打造溫州市區(qū)南部商圈。
② 物流總部經(jīng)濟及雙創(chuàng)中心：區(qū)域內(nèi)的科研院校及健康小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)載體形成的產(chǎn)學研一體化特征，具備創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的土壤，可催生創(chuàng)業(yè)場地需求，小而美的雙創(chuàng)空間符合創(chuàng)業(yè)群體的需求。同時可基于溫州外貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，吸引物流公司總部落地，打造物流總部經(jīng)濟，還可與區(qū)域內(nèi)大健康產(chǎn)業(yè)相互配套，產(chǎn)生總部經(jīng)濟外溢效應。
③ 人才公寓：人才公寓是產(chǎn)業(yè)發(fā)展中必要的配套需求。大健康產(chǎn)業(yè)作為溫州市五大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)之一，要打造浙南閩東贛東生命健康產(chǎn)業(yè)高地，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的落地發(fā)展是趨勢所在。而本項目所在的生命健康小鎮(zhèn)是大健康產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地的重要載體，目前已吸引一定的產(chǎn)業(yè)人群，同時以溫州大學城、溫醫(yī)大、基因藥谷等為核心的產(chǎn)學研紐帶將帶來大量創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)人才及未來產(chǎn)業(yè)人才的居住需求亟待解決，而人才公寓可滿足多層次人才的居住需求。
③ 酒店：經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)酒店主要集中在大學城及生命健康小鎮(zhèn)北部，其中大學城片區(qū)多為中端酒店，生命健康小鎮(zhèn)北部多為經(jīng)濟型酒店，缺乏高端酒店。而區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)特性具有高端酒店發(fā)展的基礎，將滿足醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)高端人才商務居住需求、學術(shù)交流、會議討論空間需求及相應的商務宴請需求。
二、經(jīng)濟指標分析
通過分析項目區(qū)域特點，挖掘潛在價值點，確定項目業(yè)態(tài)布局。調(diào)研各業(yè)態(tài)市場情況，對本項目進行財務測算，分析項目財務可行性。
（1）總體市場情況
研究各業(yè)態(tài)總體市場情況，分析溫州商辦與產(chǎn)業(yè)園區(qū)銷售及租賃市場、雙創(chuàng)空間的發(fā)展現(xiàn)狀，通過其供應及需求量對應售價、租金及空置率等關(guān)鍵指標，研判各業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢，作為財務測算相應假設指標的支撐依據(jù)。
（2）財務測算
調(diào)研項目區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)收入、成本等數(shù)據(jù)，其中收入來源分別為交通（客運、公交）收入、酒店出租收入、物流中心及經(jīng)濟總部租金收入、科創(chuàng)辦公租金收入、城市物流配送、公寓出租、商業(yè)出租、停車收費及廣告收入，主要通過調(diào)研項目周邊商業(yè)體（商鋪）、辦公樓、物流中心、酒店等具體項目的租金水平來確定；成本投入主要測算相應業(yè)態(tài)的工程費用、土地出讓金、其他費、建設期利息等。在此基礎上通過財務測算項目稅后內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等指標，綜合分析項目可行性。
三、融資方式
目前基建企業(yè)資金端通過銀行信貸、短期債券等中短期資金進行融資，但其參與的基礎設施投資卻往往具有前期投入大、回報周期長的特點，存在經(jīng)營與融資模式的錯配的風險。基建企業(yè)既需要與其投資周期相匹配的長期權(quán)益型資本，又需要有效和低風險的退出機制以縮短項目的回報周期。
2023年3月24日，發(fā)改委發(fā)布《規(guī)范高效做好基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作》的通知（發(fā)改投資〔2023〕236號），指出要研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。因此，本項目在具體融資過程中可考慮發(fā)行基礎設施REITs?；A設施REITs不僅有利于吸引不同風險偏好水平的公眾投資者參與基礎設施的權(quán)益型融資，還有利于我國基建企業(yè)盤活基礎設施存量資產(chǎn)，改善基建企業(yè)財務狀況?；A設施REITs為基礎設施建設企業(yè)提供了全新的經(jīng)營模式選擇，有利于打造輕重資產(chǎn)“雙輪驅(qū)動”的商業(yè)模式和獨特的企業(yè)核心競爭力，降低企業(yè)風險，提升企業(yè)的投資回報率。
基礎設施REITs對于基礎資產(chǎn)的經(jīng)營情況要求較高，因此在采用基礎設施REITs融資時需要對基礎資產(chǎn)情況進行考察：
① 基礎設施項目產(chǎn)權(quán)清晰，資產(chǎn)范圍明確無糾紛爭議，所屬項目公司具有合法持有基礎設施項目資產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)利。
② 前期各項工作手續(xù)完備?；A設施項目應當已完成竣工驗收，規(guī)劃、用地、環(huán)評等審批、核準、備案、登記及其他應辦理的前期各項工作手續(xù)完備。
③ 近3年內(nèi)凈現(xiàn)金流為正。項目的運營時間在3年以上，現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。
④ 預計內(nèi)部收益率（IRR）、凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）達到要求?；A設施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。
⑤ 出租率與租金收入穩(wěn)定。如本項目商業(yè)辦公、公寓、物流園區(qū)等基礎設施項目，應主要關(guān)注出租率、租約期限、租金價格、租金收繳率、承租人分布以及主要承租人資信狀況等，近3年出租率應較高，租金收入要較為穩(wěn)定可預測。
帶有基礎設施功能的綜合性地塊開發(fā)，在具體業(yè)態(tài)規(guī)劃過程中要深入研究區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、人口等現(xiàn)狀，挖掘區(qū)域發(fā)展特點，才能規(guī)劃出既契合當?shù)匕l(fā)展需求，又能實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展的合理業(yè)態(tài)。同時也要盡可能布局具有良好現(xiàn)金流的經(jīng)營性項目，一方面可通過經(jīng)營性項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流實現(xiàn)項目自平衡，另一方面也能通過優(yōu)質(zhì)的基礎資產(chǎn)嘗試市場化融資方式（如發(fā)行基礎設施REITs），拓寬融資渠道，保障項目的融資可行性。
