近期，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》（國發(fā)〔2023〕14號文）（下稱指導意見）的出臺引發(fā)各界對我國住房體系改革的熱議。該意見于2023年8月25日由國務(wù)院常務(wù)會議審議通過，目前已下發(fā)各級政府及各部委直屬單位。國常會指出“推進保障性住房建設(shè)，有利于保障和改善民生，有利于擴大有效投資，是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要舉措?！?/span>
一、《指導意見》主要內(nèi)容
今年以來，保障房建設(shè)受到中央高度重視，多次提出要加大保障性住房建設(shè)和供給。本次《指導意見》的發(fā)布預(yù)示著新一輪保障房改革即將拉開序幕?？v觀我國住房制度改革歷程，住房保障體系經(jīng)歷了經(jīng)適房、廉租房、限價房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等多輪調(diào)整，不斷推進我國住房保障體系的演變與完善。
《指導意見》提出了配售型保障房建設(shè)和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則和重點任務(wù)。配售型保障房的提出，使我國住房保障體系得到進一步完善，“市場+保障”的住房雙軌制逐漸形成，我國住房保障正在探索“中國模式”。
《指導意見》的提出推動建立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，一方面在大城市加大保障性住房建設(shè)和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難，穩(wěn)定工薪收入群體住房預(yù)期，為落實“房住不炒”的定位提供住房支撐；另一方面讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
隨著保障房的大規(guī)模供應(yīng)，保障房將有效地滿足剛性住房需求，而市場化商品住房將重點滿足改善性住房需求，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成。在“市場+保障”的雙軌體制下，保障房脫離商品住房的市場化發(fā)展后，合理確定保障房配售價格、以合規(guī)的資金來源支持保障房的籌建，是構(gòu)建新型保障房體系的重中之重。
二、保障性住房配售價格機制
《指導意見》中明確提出“配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定?！奔磁涫坌捅Ｕ戏康幕径▋r機制為：劃撥土地成本+建安成本+合理利潤，其中劃撥土地成本及建安成本是較為確定的成本支出，配售價格主要取決于對合理利潤的理解，結(jié)合新加坡組屋及國內(nèi)主要城市共有產(chǎn)權(quán)房的定價原則對其定價機制進行相關(guān)探討。
(1) 新加坡組屋定價方法
新加坡的組屋制度是1964年新加坡提出的“居者有其屋”計劃下產(chǎn)生的，由建屋發(fā)展局主要負責其規(guī)劃、建設(shè)及管理。建屋發(fā)展局以合理市場價格購買國家儲備的土地，按照全部的開發(fā)成本確定一個結(jié)算價格。新組屋銷售價格低于實際結(jié)算價格的部分計入建屋發(fā)展局的赤字，并由政府提供財政補貼。建屋發(fā)展局會根據(jù)附近轉(zhuǎn)售組屋的售價，以及個別單位的特點和當前市場條件，來確定新組屋的市價，并在此基礎(chǔ)上給予購房人大幅津貼，使新組屋的售價降至可負擔的水平。一般來說，非成熟組屋區(qū)的售價相當于家庭年收入的五倍或以下。
(2) 北京市共有產(chǎn)權(quán)房定價方法
北京市共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應(yīng)文件中予以明確。開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。
(3) 上海市共有產(chǎn)權(quán)房定價方法
單獨選址、集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房，政府與建設(shè)單位之間的結(jié)算價格由開發(fā)建設(shè)成本、利潤和稅金三部分構(gòu)成。其中，利潤控制在3%以內(nèi)，稅費按國家規(guī)定稅目和稅率及相關(guān)優(yōu)惠政策計算。銷售基準價格以建設(shè)項目結(jié)算價格為基礎(chǔ)，并綜合考慮保障對象的支付能力、以及相近時期、相鄰地段內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房項目價格平衡等因素確定。配建的共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準價格，綜合考慮保障對象的支付能力以及相近時期、相鄰地段內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房項目價格平衡等因素確定。
(4) 深圳市共有產(chǎn)權(quán)房定價方法
共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價按照同期同區(qū)域同品質(zhì)商品住房市場參考價格的50%確定，市場參考價格由市主管部門委托專業(yè)機構(gòu)評估測算擬定，報市人民政府批準后執(zhí)行。同時由市主管部門在銷售均價基礎(chǔ)上結(jié)合專業(yè)機構(gòu)評估測算結(jié)果設(shè)置銷售價格上限。
綜合新加坡組屋及國內(nèi)主要城市共有產(chǎn)權(quán)房定價機制，對于配售型的保障房，其銷售價格在《指導意見》的規(guī)定基礎(chǔ)上，需要綜合考慮保障對象的承受能力、本地房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀等。
針對需綜合考慮的因素，可以委托第三方咨詢機構(gòu)進行調(diào)研分析，評估測算其效益，確定適度合理利潤空間。在保障房市場發(fā)展完善后，合理利潤則可參考區(qū)域內(nèi)保障房平均利潤水平，綜合考慮本地經(jīng)濟發(fā)展水平及保障對象收入水平的變動來確定。
三、保障性住房資金來源
保障性住房的建設(shè)資金來源應(yīng)保證合法合規(guī)，在避免新增政府隱性債務(wù)的原則上，拓寬建設(shè)資金的融資渠道?！吨笇б庖姟分忻鞔_了未來建設(shè)保障性住房的三大資金來源：一是中央通過現(xiàn)有資金安排渠道適當給予補助，例如2022年中央財政安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金708億元，主要投向了建設(shè)公租房、保租房、棚改、舊改；二是地方專項債，2022年1-10月投向保障性安居工程領(lǐng)域的專項債額度達6245億元；三是利用公積金發(fā)放開發(fā)貸，公積金支持保障性住房貸款早已有試點，截止2022年末，全國公積金累計向373個保障性住房試點項目發(fā)放貸款872.15億元。
除上述《指導意見》中明確的資金來源，各地政府也需探索合規(guī)的資金支持方式。一方面可以通過政府性基金中土地出讓金收入設(shè)立保障性住房專項基金，另一方面保障房的后期物業(yè)運營可產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具備良好的經(jīng)營性收入，可通過財政資金補貼與物業(yè)運營收入相結(jié)合的方式招引社會投資人參與保障房的建設(shè)。另外對于配租型的保障房可以采用市場化融資方式，通過發(fā)行保障性租賃住房REITs來募集資金。
《指導意見》的出臺預(yù)示著“新房改”的到來，未來我國住房供應(yīng)體系將發(fā)生顯著變化，保障房的地位明顯提升。在此過程中，以《指導意見》為依據(jù)，確保保障房配售價格合理以及合規(guī)籌劃資金來源，將有助于推進新型保障房體系建設(shè)，形成住房保障的“中國模式”。
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